Dans le cadre d’une démarche volontaire de rénovation énergétique, la copropriété « La Palisse » à Bayonne a réalisé un audit énergétique de sa copropriété.

C’est dans ce contexte que notre bureau d’études techniques a été missionné afin d’analyser l’ensemble des éléments techniques permettant de réaliser une photographie à l’instant « t » des bâtiments et de proposer les meilleurs options de rénovation pour réduire les consommations d’énergie et améliorer le confort des usagers.

Cet audit a donc mis en évidence les points forts et faibles des bâtiments sur le plan du confort et des consommations énergétiques. Il en est ressorti une série de préconisations pour la rénovation énergétique de la copropriété, chacune chiffrée, argumentée et évaluée en termes d’investissements et de gains de confort et d’énergie et bien entendu financiers !

Situation du projet de rénovation énergétique

Bâtiments La Palisse
Façade bâtiment La Palisse

Les acteurs du projet

Maitrise d’ouvrage :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété « LA PALISSE » 17 Chemin de Lestanquet 64100 Bayonne

Syndic de copropriété :
Aelix Elience Immobilier, centre commercial BAB 3000 rue de Bahinos 64600 Anglet

Bureau d’études :
Internat Energy Solutions, 87 Quai de Queyries 33100 Bordeaux

Maître d’œuvre :
LA Agence Architecture, 5 Avenue de Biarritz 64600 Anglet

Maître d’œuvre « fluides » :
ABEC, 1245 Avenue de la résistance, 40990 Saint-Paul-lès-Dax

Typologie des bâtiments

  • Année de construction : 1970
  • R+3 à R+4 et R+7
  • 6 immeubles
  • 1 cage d’escalier par bâtiment
  • 1 Ascenseur par bâtiment
  • Structure béton
  • Toiture terrasse avec acrotère
  • Chauffage collectif au gaz
  • Ventilation naturelle

Composition des bâtiments

  • Surface SHON : 9 626 m²
  • Nombre de niveaux :
    • Immeuble A : R+3
    • Immeuble B : R+4
    • Immeubles CDF : R+4
    • Immeuble G : R+7
  • Nombre de logements : 125
  • Nombre d’occupants : 223
  • Période d’occupation : Annuelle

Travaux de rénovation énergétique envisagés

Phase 1 (2015) :

  • Remplacement des chaudières
  • Calorifugeage des conduits de chauffage
  • Mise en place de robinets thermostatiques
  • Installation solaire pour la production d’ECS (Eau Chaude Sanitaire)

Phase 2 (2016) :

  • Isolation des murs par l’extérieur
  • Mise en place d’une ventilation hybride

Particularités et exemplarité du projet

La copropriété « La Palisse » s’est lancée dans un programme de travaux de rénovation énergétique en 2009, commençant par le remplacement des menuiseries « simple vitrage » par des ouvrages plus performants et le passage des chaudières fioul au gaz. Suite à cela, une provision de fonds a été votée en AG (Assemblée Générale) pour permettre de financer le programme de rénovation énergétique.

Notre intervention a eu lieu quatre ans après. Notre audit énergétique a permis de déceler plusieurs erreurs de métré et donc de chiffrage des opérations. Nos nouvelles évaluations ont confirmée l’insuffisance des fonds provisionnés.

Malgré cela, les copropriétaires se sont montrés déterminés pour aller au bout de leur projet de rénovation énergétique et nous avons rempli notre rôle de conseiller en les accompagnant dans toutes leurs démarches auprès des organismes d’aides publiques et en mettant en place un plan de financement.

Maîtrise des charges

La première phase de travaux de rénovation énergétique, comprenant le remplacement des chaudières et la mise en place d’une installation solaire pour la production d’ECS (eau chaude sanitaire), doit permettre de réduire de 28% les charges en chauffage et eau chaude. A plus long terme, avec une hypothèse moyenne d’augmentation du coût de l’énergie (+6% par an) et selon les calculs théoriques, les charges devraient être encore inférieures à leur montant avant travaux.

Réductions des charges après phase 1 – 28%

Suite à la phase 2, l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) permettra de réduire les charges de 46%.

Réductions des charges après phase 2 – 46%

Valorisation et attractivité du patrimoine

Grâce à l’isolation par l’extérieur et la réduction importante des charges énergétiques et à l’amélioration du confort et la qualité d’air dans les logements, les copropriétaires vont voir la valeur de leur patrimoine augmenter. Suite aux travaux, réalisés par étapes, les bâtiments de « La Palisse » ne nécessiteront aucune lourde réhabilitation thermique  dans les décennies à venir.

Respect des défis climatiques

Cette opération s’inscrit pleinement dans les objectifs de la transition énergétique, entreprise par les collectivités françaises et notamment le pays basque.

En effet, la Région est candidate à l’appel à projet « territoire à énergie positive », initié par le ministère de l’écologie.

Détails des travaux

AvantAprès
MursMurs en bétonAjout de 16cm d’isolant par l’extérieur
MenuiseriesLoggias ouvertesFermeture avec menuiseries double vitrage performantes
VentilationVentilation naturelle par grilles d’extraction et conduits shuntsVentilation mécanique hybride
ChaudièresChaudières gaz vétustesChaudières gaz à condensation
Conduits de chauffageConduits non isolés dans les sous-solsIsolation des canalisations
Production d’ECSChaudières gazPanneaux solaires thermiques pour couvrir plus de 40% des besoins annuels en ECS
Etiquette énergétique
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Synthèse et conclusions

L’évaluation théorique des bâtiments basée sur la méthode de simulation thermique dynamique classe la copropriété en catégorie D avec une consommation de 187 kWh/m².an, ce qui demeure relativement faible en comparaison aux bâtiments construits à la même époque.

Les simulations réalisées mettent en évidence qu’en ne tenant compte que des usages réglementaires, l’ensemble des bouquets de travaux de rénovation énergétique permet de diviser par deux les consommations et ainsi d’atteindre plus ou moins les performances BBC rénovation. Le bouquet choisi lors de l’assemblée générale se distingue des deux autres, car malgré la légère augmentation des consommations électriques qu’il engendre (via la ventilation), il permet d’atteindre l’objectif BBC RENOVATION -20 %. Par ailleurs, ce bouquet est également le seul à avoir un impact sur la qualité de l’air intérieur (ventilation).

Au vu de l’état de la structure constaté lors de la visite du site, l’isolation par l’extérieur des façades, la mise en place d’un système de ventilation et la rénovation de la chaufferie semblent être indispensables à la durabilité du bâti et des équipements techniques ainsi qu’à la maitrise des dépenses liées à l’énergie. D’ailleurs, les travaux d’isolation réalisés sur la toiture et le changement progressif des menuiseries privatives ont d’ores et déjà permis de réduire les consommations énergétiques du bâtiment.

La réalisation de l’ensemble des travaux de rénovation énergétique du bouquet nécessitera un investissement total de 1.14 M€ dont 35 % seront couverts par le budget prévisionnel de la copropriété, 6% par le fonds chaleur pour l’installation solaire thermique, et 18 % par l’aide de la région correspondant à « APPEL A PROJETS BASSE ENERGIE AQUITAINE4 » (hypothèse d’aide de 200 000 €). Les 41 % restants seront à la charge des copropriétaires à hauteur de 3 500 €/logement. Le temps de retour sur investissement de cette opération s’étend sur 11 ans.

Mot du maître d’ouvrage

En 2009, le Conseil Syndical décide de faire voter en Assemblée Générale une provision des fonds nécessaires au ravalement de la résidence LA PALISSE. Nous sommes en période « des accords de Grenelle » ce qui pose la question de la transition énergétique. Des informations prises auprès de l’Espace Info Energie et de l’ARC provoquent un débat au sein du CS qui l’oriente vers une simulation thermique dynamique (STD) de la résidence, complétée 4 années plus tard par un audit règlementaire.

En 2010, l’Assemblée vote un projet de transition énergétique en plusieurs tranches : la pose d’un double vitrage normé, le passage des chaudières gaz en condensation, le préchauffage de l’eau chaude sanitaire par panneaux thermiques solaires et enfin une isolation de l’enveloppe extérieure (ITE).

Une information sur les différentes aides est diffusée à l’ensemble des copropriétaires et au cours de chaque assemblée il est fait un point sur ce projet.

Les concours de l’ADEME et du Fonds Chaleur pour les panneaux solaires et l’ITE s’avèrent être les déclencheurs des votes positifs en Assemblée Générale.

De multiples freins ont ralenti l’avancée de ces travaux : la complexité des aides et leur différenciation entre bailleurs et résidents, le montant très conséquent desdits travaux, les lenteurs administratives et les exigences de l’ABF (Architecte Bâtiments de France).

Seule une détermination du conseil syndical avec des maîtres d’œuvres impliqués ont permis de desserrer ces freins.

À ce jour, la tranche ITE reste encore à finaliser avec le concours de l’ADEME.

Jean Louis BERTERREIX, Président du conseil syndical